Именно на налогах невнимательный арендодатель из года в год незаметно теряет по месячной арендной плате. И уходят эти деньги не в налоговую — их съедает собственная неразбериха в бумагах. Вычитаемый расход, который нигде не зафиксировали, превращается в вычет, который так и не заявили, а разница ложится прямиком на ваш налоговый счёт.
Правила в разных странах свои, так что воспринимайте этот материал как карту местности, а не как совет по вашей конкретной декларации. Сомневаетесь — посоветуйтесь с бухгалтером.
Расходы, которые арендодатели вычитают чаще всего
Большинство налоговых систем разрешают уменьшить арендный доход на обычные текущие расходы, связанные со сдачей объекта недвижимости. Вот привычный набор:
- Проценты по ипотеке — нередко самая крупная отдельная статья, хотя в ряде стран их теперь ограничивают или заменяют налоговым кредитом
- Ремонт и обслуживание — починка того, что вышло из строя, покраска, обслуживание котла
- Комиссии за управление и сдачу — вознаграждение агентства, плата за поиск арендатора
- Страхование — строения, имущества, гражданской ответственности арендодателя
- Эксплуатационные платежи и арендная плата за землю по объектам в долгосрочной аренде
- Налоги на имущество и лицензионные сборы
- Услуги бухгалтера и других специалистов, связанные со сдачей в аренду
- Коммунальные услуги и местный налог в периоды простоя, когда счета оплачиваете вы
Ремонт или улучшение — граница, которая решает всё
На этом спотыкаются практически все. Ремонт возвращает к жизни то, что уже было, и обычно вычитается в том же году, когда вы за него заплатили. Улучшение делает объект лучше прежнего — новая пристройка, впервые установленная встроенная кухня — и считается капитальным вложением. Из дохода его, как правило, вычесть нельзя: вместо этого оно уменьшит налог на прирост капитала, когда вы будете продавать.
Заменили сломанный забор — это ремонт. Поставили вместо забора кирпичную стену — это улучшение.
Ошибётесь здесь — и либо завысите вычет сейчас, либо лишитесь льготы потом.
Документы, от которых зависит судьба вычета
Вычет, который нечем подтвердить, — это вычет, который не получится спокойно заявить. По каждому объекту храните:
- Все счета и квитанции — с датой и привязкой к конкретному объекту
- Банковские выписки, подтверждающие, что деньги ушли с вашего счёта
- Текущий учёт полученной арендной платы и оплаченных расходов
- Сведения о пробеге и поездках, если вы выезжаете на объект
- Чёткое разделение расходов на ремонт и на улучшения
Это скучная часть работы — и как раз ради неё и существуют программы. PropFlow привязывает каждый расход к объекту, к которому он относится, проставляет категорию и формирует финансовый пакет на конец года, которым ваш бухгалтер действительно сможет воспользоваться. В итоге в налоговый сезон вы фильтруете аккуратный учёт, а не перебираете чеки в коробке из-под обуви.
Перед подачей декларации
Свои вычитаемые расходы стоит знать до покупки, а не после. Подставьте свои цифры в калькулятор доходности аренды и посмотрите, как текущие расходы меняют доходность, — те самые расходы, которые при грамотном учёте превращаются в вычеты.