Простой начинается не в тот момент, когда арендатор съезжает. Он начинается месяцами раньше — с мелких разочарований, о которых вам никто не сказал. К тому времени, когда уведомление о выезде ложится в ваш почтовый ящик, решение давно принято. А текучесть арендаторов — это самая дорогая статья расходов, которую большинство арендодателей даже не вносят в таблицу.
Во что на самом деле обходится один выезд
Пустой месяц — расход очевидный. Но самым крупным он бывает редко. Сложите весь счёт целиком:
- Потерянная арендная плата — недели, а порой и месяцы вообще без дохода
- Подготовка к заселению — уборка, покраска, ремонт между жильцами
- Расходы на повторную сдачу — реклама, показы, проверка кандидатов, комиссия агентства
- Ваше время — часы, которые вы не выставляете в счёт, но неизбежно тратите
Для квартиры за 1 100 € в месяц шесть недель простоя плюс подготовка к заселению и повторная сдача способны съесть двух-, а то и трёхмесячную прибыль за одну смену арендатора. Удержите этого жильца ещё на год — и весь этот счёт обойдёт вас стороной.
Рычаги, которые действительно влияют на удержание
Удержать всех невозможно: люди переезжают, покупают своё жильё, меняют работу. Но бо́льшая часть оттока, которого можно избежать, сводится к нескольким вещам, которые вам вполне по силам.
Устраняйте неполадки быстро
Медленный ремонт — причина номер один, по которой хорошие арендаторы начинают потихоньку поглядывать на объявления. Протечка, до которой никому нет дела три недели, говорит жильцу ровно о том, насколько он вам дорог. Скорость — это знак уважения.
При продлении назначайте цену так, будто хотите, чтобы они остались
Подняв арендную плату при продлении до самой верхней планки рынка, вы выгадаете 40 € в месяц — и спровоцируете переезд, который обойдётся вам в 3 000 €. Назначайте цену продления так, чтобы удержать арендатора, а не чтобы выжать максимум на бумаге.
Общайтесь до того, как мелочь перерастёт в проблему
Короткий разговор в середине срока аренды вытаскивает наружу мелкие вопросы, пока они ещё мелкие. Арендаторы, которые чувствуют, что их слышат, продлевают договор. Те, кто чувствует себя забытым, уходят.
Относитесь к окончанию аренды как к дате, а не как к сюрпризу
Продление, оформленное в последний момент, ощущается формальным и скомканным. Свяжитесь с арендатором задолго до истечения срока — и продление станет разговором, а не ультиматумом.
Текучесть прячется в данных
Подвох в том, что текучесть арендаторов никогда не выскакивает отдельной строкой в вашей отчётности — она проявляется как месяцы, которые незаметно недодали дохода. Закономерность видно, только если отслеживать простой, его длительность и долю продлений по всему портфелю объектов недвижимости.
PropFlow показывает именно это: сводку по простоям и текучести, из которой видно, как долго объекты стоят пустыми и по каким договорам аренды приближается продление. Так вы реагируете на истечение срока до того, как оно обернётся пустым месяцем, а не после.
Удержать хорошего арендатора почти всегда дешевле, чем найти нового. Те арендодатели, у кого это получается, не работают усерднее над повторной сдачей — они добиваются того, чтобы повторная сдача случалась как можно реже.