Арендная доходность — единственный показатель, который говорит, насколько усердно объект отрабатывает вложенные в него деньги. Цена показывает, сколько вы заплатили. Доходность — сколько вы получаете обратно. Две квартиры на одной и той же улице могут стоить одинаково, но приносить совершенно разную доходность, и именно в этом зазоре проходит граница между удачной и неудачной инвестицией.
Валовая доходность
Валовая доходность — версия грубая, прикидочная. Это годовая арендная плата, делённая на цену покупки и умноженная на 100.
Валовая доходность = (годовая арендная плата ÷ цена объекта) × 100
Квартира за 250 000 €, которую сдают за 1 100 € в месяц, приносит 13 200 € в год. Это валовая доходность 5,3 %. Именно эту цифру указывают в большинстве объявлений, потому что она самая выигрышная: она не учитывает ни одной из затрат, что стоят между платежом арендатора и остатком на вашем счёте.
Валовая доходность годится ровно для одного — для быстрого первичного отсева, когда вы сравниваете десятки объектов. Принимать по ней решение нельзя.
Чистая доходность
Чистая доходность — версия честная. Прежде чем делить на цену, она вычитает затраты на то, чтобы объектом реально владеть и управлять.
Чистая доходность = ((годовая арендная плата − годовые затраты) ÷ цена объекта) × 100
В годовые затраты обычно входят:
- Плата за управление или сдачу в аренду
- Страхование и эксплуатационные платежи
- Содержание и ремонт
- Налоги на недвижимость и лицензирование
- Простой — недели между арендаторами, когда арендной платы нет вовсе
Для той же квартиры за 250 000 € вычтите 3 200 € годовых затрат — и чистая доходность опускается до 4,0 %. Эти 1,3 процентного пункта разницы и есть та часть, что гасит вашу ипотеку, а вовсе не та, что красовалась в объявлении.
Какую доходность считать хорошей?
Универсальной цифры не существует — всё зависит от рынка, схемы финансирования и вашей цели.
| Диапазон доходности | Как его обычно читают |
|---|---|
| Ниже 3 % | Скорее ставка на прирост капитала, а не на доход |
| 3–5 % | Стабильные, зрелые рынки с низким риском |
| 5–8 % | Оптимальный по доходу диапазон для большинства арендодателей |
| Выше 8 % | Доходность выше — но обычно ценой большего риска или хлопот |
Квартира в центре города может давать 3 %, но за десятилетие вырасти в цене вдвое. Таунхаус в регионе может давать 8 % при стоящих на месте ценах. Ни один из вариантов не «лучше» другого, пока вы не решите, ради чего покупаете — ради дохода или ради роста стоимости.
Посчитайте на своих цифрах
Не прикидывайте доходность в уме. Подставьте реальную цену, арендную плату и сумму затрат в калькулятор арендной доходности и сравнивайте объекты по чистой доходности, а не по валовой из объявления.
А когда объект уже в вашем портфеле, PropFlow сопоставляет арендную плату, которую вы действительно получаете, с затратами, которые вы действительно несёте, — чтобы доходность, которую вы видите, была той, что вы зарабатываете, а не той, на которую надеялись.