C'est sur le plan fiscal que les bailleurs négligents perdent discrètement un mois de loyer chaque année. Pas au profit du fisc, mais à cause de leur propre paperasse. Une charge déductible qui n'a jamais été consignée, c'est une déduction qui ne sera jamais réclamée — et la différence se retrouve directement sur votre avis d'imposition.
Les règles varient d'un pays à l'autre : voyez donc ce qui suit comme une vue d'ensemble du terrain, et non comme un conseil taillé pour votre propre déclaration. Dans le doute, rapprochez-vous d'un expert-comptable.
Les charges que les bailleurs déduisent le plus souvent
La plupart des régimes fiscaux vous autorisent à déduire les frais courants de gestion d'un bien des loyers qu'il rapporte. Les grands classiques :
- Intérêts d'emprunt — souvent le poste le plus lourd, même si plusieurs pays les plafonnent désormais ou les convertissent en crédit d'impôt
- Réparations et entretien — remettre en état ce qui est cassé, refaire les peintures, entretenir la chaudière
- Frais de gestion et de location — commission d'agence, frais de recherche de locataire
- Assurance — multirisque habitation, propriétaire non occupant, responsabilité civile
- Charges de copropriété et redevances sur les biens en bail emphytéotique
- Taxes foncières et frais de déclaration
- Honoraires comptables et frais professionnels liés à la location
- Charges et taxes locales pendant les périodes de vacance, lorsque c'est vous qui les réglez
Réparation ou amélioration : la frontière qui compte
C'est le piège dans lequel presque tout le monde tombe. Une réparation rétablit ce qui existait déjà et se déduit en général l'année où vous la payez. Une amélioration rend le bien meilleur qu'avant — une extension neuve, une première cuisine équipée — et relève des dépenses d'investissement. Vous ne pouvez généralement pas la déduire de vos revenus ; en revanche, elle vient réduire votre impôt sur la plus-value le jour de la revente.
Remplacer une clôture cassée : réparation. Remplacer la clôture par un mur en briques : amélioration.
Une erreur d'aiguillage et, au choix, vous déduisez trop maintenant, ou vous perdez l'avantage plus tard.
Les justificatifs qui font ou défont une déduction
Une déduction que vous ne pouvez pas justifier est une déduction que vous ne pouvez pas réclamer sereinement. Pour chaque bien, conservez :
- Chaque facture et chaque reçu, daté et rattaché au bien concerné
- Les relevés bancaires prouvant que le paiement a bien quitté votre compte
- Un registre tenu à jour des loyers encaissés et des charges réglées
- Les justificatifs de kilométrage ou de déplacement si vous vous rendez sur place
- La ventilation entre dépenses de réparation et dépenses d'amélioration
C'est la partie ingrate, et c'est précisément pour ça que les logiciels existent. PropFlow rattache chaque charge au bien auquel elle se rapporte, la classe par catégorie et exporte un dossier financier de fin d'année que votre comptable peut réellement exploiter — si bien qu'au moment de l'impôt, vous filtrez un registre propre au lieu de fouiller dans une boîte à chaussures.
Avant de déclarer
Connaissez vos charges déductibles avant d'acheter, et non après coup. Reportez vos chiffres dans le calculateur de rendement locatif pour voir comment les frais courants redessinent votre rentabilité — ces mêmes frais qui, bien consignés, deviennent autant de déductions.