Um período de vacância não começa quando o inquilino sai. Começa muito antes, nas pequenas frustrações de que o senhorio nunca chegou a saber. Quando a carta de denúncia cai na caixa de entrada, a decisão já foi tomada há muito — e a rotatividade de inquilinos é a rubrica mais cara que a maioria dos senhorios nunca chega a lançar numa folha de cálculo.
Quanto custa, na verdade, uma única saída
O mês vazio é o custo óbvio. Raramente é o maior. Faça as contas todas:
- Renda perdida — semanas, por vezes meses, sem qualquer rendimento
- Pôr o imóvel a pronto — limpeza, repintura e reparações entre inquilinos
- Custos de voltar a arrendar — anúncios, visitas, verificação de referências, comissão da agência
- O seu tempo — as horas que não factura, mas que gasta de certeza
Num apartamento de 1 100 € por mês, seis semanas de vacância, somadas ao trabalho de pôr o imóvel a pronto e de voltar a arrendar, podem apagar dois a três meses de lucro numa única mudança de inquilino. Segure esse inquilino mais um ano e terá evitado a conta por inteiro.
As alavancas que mexem mesmo com a retenção
Não dá para segurar toda a gente — as pessoas mudam-se, compram casa, trocam de emprego. Mas a maior parte da rotatividade evitável resume-se a um punhado de fatores que estão na sua mão.
Resolva as coisas depressa
As reparações que se arrastam são a razão número um pela qual os bons inquilinos começam, discretamente, a espreitar anúncios. Uma fuga de água ignorada durante três semanas diz ao inquilino, em termos bem claros, o valor que lhe atribui. A rapidez é uma forma de respeito.
Defina o preço das renovações a pensar em mantê-los
Levar uma renovação ao topo absoluto da renda de mercado pode render mais 40 € por mês — e desencadear uma saída que lhe custa 3 000 €. Defina o preço das renovações para reter, não para esticar o valor ao máximo.
Comunique antes que os problemas cresçam
Um simples ponto de situação a meio do contrato faz emergir os pequenos problemas enquanto ainda são pequenos. Os inquilinos que se sentem ouvidos renovam. Os que se sentem ignorados vão-se embora.
Trate o fim do contrato como uma data marcada, não como uma surpresa
As renovações tratadas em cima da hora soam a algo frio e apressado. Contacte o inquilino bem antes do termo e a renovação passa a ser uma conversa, em vez de um ultimato.
A rotatividade esconde-se nos dados
A armadilha é que a rotatividade de inquilinos nunca aparece como uma linha no seu extrato — manifesta-se em meses que, sem alarido, renderam menos do que deviam. Só dá pelo padrão quando acompanha a vacância, a duração dos períodos vazios e as taxas de renovação em toda a carteira.
É precisamente isso que o PropFlow mostra: uma vista de vacância e rotatividade que indica durante quanto tempo cada imóvel fica vazio e que contratos de arrendamento estão prestes a chegar à renovação — para que atue sobre um termo antes de ele se transformar num mês vazio, e não depois.
Manter um bom inquilino é quase sempre mais barato do que arranjar um novo. Os senhorios que se dão bem nisto não se esforçam mais a voltar a arrendar — fazem com que arrendar de novo seja coisa rara.