A rentabilidade do arrendamento é o número que, sozinho, lhe diz o quanto um imóvel trabalha pelo dinheiro que nele pôs. O preço diz-lhe quanto pagou. A rentabilidade diz-lhe quanto recebe em troca. Dois apartamentos na mesma rua podem ter o mesmo preço e render valores radicalmente diferentes — e é nessa diferença que se separam os bons dos maus investimentos.
Rentabilidade bruta
A rentabilidade bruta é a versão simplista. É a renda anual dividida pelo preço de compra, a multiplicar por 100.
Rentabilidade bruta = (renda anual ÷ preço do imóvel) × 100
Um apartamento de 250 000 € arrendado por 1 100 € por mês rende 13 200 € por ano. Dá uma rentabilidade bruta de 5,3 %. É o valor que a maioria dos anúncios apresenta, por ser o mais favorável — ignora todos os custos que se metem entre o pagamento do inquilino e o saldo da sua conta.
Use a rentabilidade bruta para uma coisa apenas: um primeiro filtro rápido quando está a comparar muitos imóveis. Nunca a use para decidir.
Rentabilidade líquida
A rentabilidade líquida é a versão honesta. Desconta os custos de ter e gerir o imóvel antes de dividir pelo preço.
Rentabilidade líquida = ((renda anual − custos anuais) ÷ preço do imóvel) × 100
Os custos anuais costumam incluir:
- Comissões de gestão ou de arrendamento
- Seguro e encargos de condomínio
- Manutenção e reparações
- Impostos sobre o imóvel e licenciamento
- Períodos de vacância — as semanas entre inquilinos em que a renda é zero
Nesse mesmo apartamento de 250 000 €, descontados 3 200 € de custos anuais, a rentabilidade líquida cai para 4,0 %. Esses 1,3 pontos de diferença são a parte que paga o seu crédito à habitação, não a parte que o anúncio publicitava.
O que conta como uma boa rentabilidade?
Não há um número universal — depende do mercado, do financiamento e do seu objetivo.
| Faixa de rentabilidade | Leitura típica |
|---|---|
| Abaixo de 3 % | Provavelmente uma aposta na valorização, não no rendimento |
| 3–5 % | Mercados estáveis, maduros e de menor risco |
| 5–8 % | O ponto ideal de rendimento para a maioria dos senhorios |
| Acima de 8 % | Retorno mais alto, em geral com mais risco ou trabalho |
Um apartamento no centro da cidade pode render 3 % e, ainda assim, duplicar de valor numa década. Uma moradia em banda numa região mais periférica pode render 8 % com os preços a estagnar. Nenhum é "melhor" enquanto não souber se está a comprar para rendimento ou para valorização.
Faça as suas contas
Não calcule a rentabilidade de cabeça. Introduza um preço, uma renda e um valor de custos reais na calculadora de rentabilidade do arrendamento e compare os imóveis pela rentabilidade líquida, e não pela bruta que vem no anúncio.
Assim que um imóvel entra na sua carteira, o PropFlow acompanha a renda que efetivamente recebe face aos custos que efetivamente paga — para que a rentabilidade que vê seja a que está mesmo a obter, e não a que esperava.